サラリーマンでも「１億円貯蓄」できる不動産投資法

持ってるだけで大きな利益が得られる資産は、不動産だけである。

本書から得たいこと

• サラリーマンが不動産を始めるにはどういう点に気をつければ良いか
• 何から始めれば良いか

まずは、お金が貯まる習慣を身につけるべき

浪費しているのでは意味がない。まずは、お金が貯まる習慣を身につけることだという。

手始めに、安い中古アパートを1棟買って大家になる

本書は、まずはお金が貯まる習慣を身につけて、なんとか１５００万を現金で用意し、その現金で中古アパートを１棟丸ごと買って、大家になろうという趣旨です。

中古アパートのメリット

• 好立地の物件でも、比較的安く買える
• 家賃を安く設定できるので、借り手がつきやすい
• 一棟丸ごと買えば、管理費などを自分の好きなようにできる

不動産投資で抱く３つの怖さ

株式のように数千円、数万円から始められる金融商品とは違い、不動産の価格は何百万、何千万円にもなるため、なかなか気軽に始めることができません。

特に怖さを覚えるポイントは、以下の点です。

• 価格の高い物件を掴んでしまわないか
• 買った後で、何らかの問題が生じないか
• 買った物件に入居者が入らないのではないか

これらの怖さに打ち勝ち、不動産投資を始めるには「買っても良い物件」と「買ってはいけない物件」の見極めをする必要があります。

買ってもよい中古アパート

以下のポイントを満たしている「いい場所にあるボロアパートが、投資対象として理想的」と筆者は言っています。

• 部屋数が４〜６室の中古アパート（物件価格１５００万円目安）
• 新耐震基準を満たしている物件
• 都内の人口の多い街、地方の政令指定都市などに位置している
• 最寄りの駅から徒歩１０分以内
• スーパーやコンビニなど、暮らしていくのに必要な店が近くにある
• 空室率は０％ならベストだが、高くてもOK

立地さえよければ、ボロボロのアパートでも、修繕しただけで借り手は必ずそうです。

しかし、中古アパート購入は、新築の物件購入に比べてローンが受けづらい傾向にあります。その上、空室率が高い物件は、ローンを受けることは難しく、キャッシュで買える人に限定されてしまいます。

だからこそ、ローンに頼らず現金で買える人にとっては、競争相手が少なくて、良い物件を買えるという論理。

買ってはいけない物件

買ってはいけない物件は、上記の「買ってもよい物件」のポイントを満たさない物件ですが、強いてポイントを挙げるなら以下の点です。

• 新築・新古の物件（特に高級マンションはNG）
• 中古の一戸建て（シェアハウスを目的とした投資）
• ボロボロを通り越して損傷が激しすぎる
• 地盤が緩かったり、土砂崩れのリスクもある立地条件
• 辺鄙な場所にあり、駅からも離れ、周囲に何もない立地条件
• 近隣に「嫌悪施設」がある
• 現状、問題のある住民が住んでいる
• 物件お隣に、問題のある住民が住んでいる
• 過去に自殺、殺人事件などが起こった事故物件

新築・新古の物件に手を出さないほうがよいというのは、意外でした。

新しくて目を見張るような物件には、誰しも一度は住んでみたいと思うし、自分たちも物件を探すときにはできるだけ新しい方が安心できると思います。

購入時に多少高くついたとしても、十分に借り手はついて比較的高い家賃収入で購入時の金額をペイできるのではないかとも思うかもしれません。

しかし、新築・新古の物件の場合は競合相手も強敵です。

例えば、新築・新古の物件の場合、多くの場合、財閥系の大手不動産業者から物件を買うことになります。大手不動産業者は、多くのネットワークを持っており、そもそも本当に儲かる物件は、自社の関連会社で抑えてすでにその物件で利益を得ています。

このような大手不動産業者と戦わないといけないのは、個人で不動産を運用しようとしている人にとってはマイナスでしかありません。よって、新築・新古の物件を避けて、比較的競争相手のいない「中古アパート」を攻めるのが良い戦略と言えます。

また、ボロボロ過ぎてもいけないというのは、物件自体が傾いている場合など「多少の修理では直すことのできない損傷」を指しています。キッチンのシンクやトイレの水回り、壁・床をキレイにする場合、だいたい１部屋につき３０万の予算を考えておけば十分だそうです。

読んでいて「嫌悪施設」とは何か？と気になったので、本書の例を抜粋します。

葬儀場、墓地、火葬場、反社会勢力の関連施設、一部の宗教関連の施設、ゴミ処理場、産業廃棄物置き場、ガスタンク、刑務所、軍事関連施設、変電所、火薬類所蔵施設、騒音が発生する施設、風俗店などが挙げられる。

あと、ポイントは、「現地調査」が大事だということ。

購入予定のマンションの周りを、朝、昼、夜と時間を変えて歩いてみて雰囲気をつかむこと。

また、自分が買うマンションのゴミステーションから、住民のモラル度を見たり、自分がそのマンションに住もうとするという設定で周りの人に聞いてみるのもアリだと言います。

まとめ

• サラリーマンでも「不動産投資」によって本業以外から収入を得ることができる
• 不動産は金銭的なハードルがあり、気軽に始めるのは難しいが、買ってはいけない物件を見極めることで失敗を避けることができる
• 「現地確認」重要！

もう少し読み込んで、知識を得たのちに不動産投資にチャレンジしようと思います。